商品房抵顶工程款尾款，且签订了商品房买卖合同。后又发现该房屋他人已经居住，签订的商品房买卖合同还能继续履行吗？近日，白水法院审理了这起案件。

原告张某于2011年为被告某公司承建的工程进行基础工程施工，经结算，某公司应向原告支付工程款40余万元，后被告向原告支付了工程款5万余元后，某公司用建成的一套单元房抵顶原告下余工程款，双方遂签订了商品房买卖合同，某公司向原告出具了购房款收据。后原告多次找被告交房未果，发现该房屋某公司已实际交付案外人居住使用，原告张某提起诉讼，要求某公司确认与其签订的购房合同有效并向其交付房屋。

案件在审理过程中，法院查明该房屋已由案外人实际居住使用，争议房屋双方亦未办理产权变更登记手续，房屋已不具备向原告交付条件。在向原被告双方释法明理后，原告表示同意按照基础法律关系进行审理，追回自己的工程款，被告某公司亦表示会尽快支付张某下余工程款。该案最终调解结案，被告某公司于一个月内付清张某下余工程款。

法官说法：以房抵债协议能否实际履行，从审判实践中看，要从当事人的履行情况看，区分为已发生物权变动的以房抵债和未发生物权变动的以房抵债。本案中，就争议房屋没有办理产权变更登记手续，现房屋交付给案外人居住使用，按照物权法关于不动产物权的设立，经依法登记发生效力。未经登记的，不发生效力。未经登记的房屋，发生一物二卖时，交付效力大于未交付。故而本案原告虽与被告某公司签订了以房抵工程款的协议，但因房屋已不具备交付条件，本案按照基础法律关系进行了审理。